文 任泽平
未来房地产形势如何？房子能不能买？2025年楼市成交“前高中低后稳”，二手好于新房。
我对2026年房地产市场七大预测：
1、市场二八分化，20%城市因人口流入产业集聚，逐步触底企稳。大多数三四线城市，人口流出，漫长去库存。
2、住房市场主要支撑来自改善型、保障房需求、城市更新。
3、房企大洗牌，从“三高”转向质量深耕，优胜劣汰加速。
4、土地市场迈入存量主导的“控量提质”阶段。
5、城市更新进入“大力实施”期，提升城市面貌居住品质。
6、一二线城市土地财政转型，人口流出城市逐步退出历史舞台。
7、预计一线城市限购等限制性政策，一年左右外环全面放开，三年左右全域放开。
未来房子能买吗？
根据我提出的“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，判断楼市需抓住两大关键。
人口是根本需求。2020年以来，我国面临老龄化少子化，人口总量减少，城镇化率近70%，多数城市收缩。房地产大开发时代落幕，进入后房地产时代，核心特征是房价不再普涨，未来市场将呈二八分化。20%人口持续流入的核心城市核心区域，未来房价将逐步筑底；而人口流出的低能级城市，将面临漫长去库存。
政策是顶层导向。楼市重在稳，而不是刺激价格再度大涨，过去几年楼市调整虽有阵痛，但制造业实体经济竞争力明显提升。经济增长引擎向新质生产力升级，大国强国，强在科技，强在制造。
怎么救地产？我认为有三招。
一是全面放开限购。时代已变，不必担心放开后房价暴涨。
二是持续降低利率。存量、新增房贷利率都需要降低，降低居民支出成本。
三是加大住房收储，这是关键一招。我在业内较早倡导收储房子用作保障房，现在很多地方在推行。当前主要矛盾是大量库存积压，而大学毕业生、贫困家庭住房困难。可组建5万亿以上大型住房银行收储，一举多得，为低收入家庭、农民工、应届大学生提供低租金保障房，还可解决开发商现金流、地方财政、烂尾楼问题。
结论：过去买房是普通人财富增值的主要手段，如今逻辑有变。楼市重在稳，看好股市信心牛和大宗元年。新周期，新机遇。
23日晚，我和大家聊聊新趋势。
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